投資の常識？ 再考してみた〜レバレッジ不動産投資(前編)

最近の 空飛ぶ投資家 、、

ずーっと、勉強しているんです。

何を？？

ってぇ、、、

” 投資について “

ですよ〜ぉ (^_^;

↓

https://sorafan.net/20132/

っでね〜ぇ

投資の基本から、再考しまくっているんです〜ぅ(^^;

今日は、

” ローンを使った不動産投資 “

について。

今の 空飛ぶ投資家 が思うところを書いてみたいと思います。

ほら、

1. 老後のことを考えて、自己年金を作りましょう！
2. 不動産投資(大家業)は投資の基本形、資本家で不動産を持たない人はあまりいない。
3. ローンを上手く使って投資用不動産を買えば、レバレッジが効いて儲かる。
4. 頭金無しでもフルローンやオーバーローンを使える方法もある。
5. お金に働いてもらうんだよ！
6. 実質利回り8%位で回せれば、ローン利用でもキャッシュフローはプラスになる。
7. 減価償却費を経費計上出来るので、キャッシュフローを出しやすい。
8. ローンが終われば入ってくる家賃は全部自分のものになるので、老後の安心材料になる。
9. だけれど、ワンルームマンション投資はダメ！！

な〜んてことが、巷ではまことしやかに語られていますよね？？

今日はこれを再考してみよう！

空飛ぶメス を入れてみよう！！

という趣旨です。

分かりやすい例として、

頭金100万円(手付金→取得税等に流用)

諸経費込のオーバーローン利用

実質利回り10%

ローン金利2%

で、投資用のアパートを購入したとして、考えてみましょうかね。

物件価格は〜ぁ、、

物件価格 : 5000万円

位にしておきましょうか。

投資条件としては、悪くないですよね？？

勿論、キャッシュフローはプラスになります。

5000x(10-2)x0.01=400

400÷12=33.3333

ですから、

毎月33万3333円のプラス。

管理会社に管理手数料を支払っても、

毎月30万円位が手元に入ってくる計算になります。

減価償却費などもありますし、

ローン金利は経費計上が可能だし、

計算が煩雑になるしぃ、、

ってことでここでは、

所得税と住民税はかからないもの

として考えることにしますね。

自己資金100万円

毎月の純収入30万円

ですから、手元から出した資金は4ヶ月目でペイします。

その後は毎月30万円が入ってきて、

ローン完済後は更に収入が増えることになるので、

老後も安心♫

ですよね〜(^^)v

というのが、

不動産業界のセールストーク

というか、常識？？

です。

かね？？

じゃあこれを、全額自己資金で購入するとしたら？？

ってか、そんな奴いないって？苦笑笑笑

理由はぁ、、

1. 諸経費込みで5500万円も自己資金を使ったら、毎年500万円入ってきても、出資金を取り戻す為には11年もかかってしまう。
2. 預金として手元に置いておけば、それを見せ金として更にローンを引いて、2件目、3件目、と物件を増やしていくことが出来る。
3. 不動産投資は、有利な条件で銀行ローンを使ってするのが王道。

ってな感じでしょうか？？

これが、

『レバレッジ効果！』

『投資の基本』

『プラスのキャッシュフローを生む方法』

『自分年金の作り方』

『不動産投資の醍醐味！！』

凄いですよね〜〜ぇ (#^.^#)

今回の 空飛ぶ投資家 はぁ、、

これに？

この “常識” に？？

メスを入れる？？？？

ってこと？？！！

なんですよ、、ね〜〜〜ぇ (^_^;

〜 つ づ く 〜