日本の不動産投資がXな理由・第五話

昨日のお話の続きです。

前置き無しで始めますので、まだの方は先にこちらを読んで下さいね。

↓

https://sorafan.net/20895/

金利2%のフルローンで買った、

実質利回り8%・5000万円の投資用不動産は、

資産か否か？

って所まで書いていました。

本当に？？

それ(投資用不動産)って、資産？？

ちょっと目線を変えてぇ、、

今の日本での、相続税のルール について考えてみましょうか。

日本の相続税って遺産総額に対して控除額が設定されていて、

それを超えた分に対して課税されるルールになっているみたいですね。

控除額＝3000万円＋法定相続人数x600万円

なんですって。

投資用不動産を持っている投資家さん(仮に、既婚で子供が1人いる男性としましょうか)が亡くなった場合、

4200万円分までは相続税が掛からない、

ってことです。

よね？？

話を戻しましょう。

投資用不動産を買っている投資家さん達って、、

総額にすると幾ら分くらいを買っている(又は所有しようとしている)

んですかねぇ？？

投資用不動産1棟目をフルローンで買って、

そこで得たキャッシュを使って更に新規でローンを引いて2棟目。

ある程度まで行ったら法人を利用して、そこでもローンを引いて、、(って、これは上級者？ってことでここではやめておきましょう)

1棟アパートや賃貸用戸建、中古のファミリータイプマンション等？？

を何戸か買っていくのが定石だとは思います。

” 事業的規模” なんて言葉もありますしね。

っで、投資用不動産を買った後、

別枠のローンを使ってマイホームも買う

んでしたっけ？？

後はぁ、、

投資用物件の減価償却が終わったら所得税対策として、

他の物件に買い換えるんでしたっけ？

買い替えの際は消費税対策で、

更に大型物件が好ましいな〜んてのもありましたっけ？？

そんな風に “資産” と “キャッシュフロー” を増やしていって、、

ローンの支払いが終わったら、その物件は名実ともに “自分の物＝資産” になる。

んですよね？？

これぇ、、、

そうだよ！！　

って言われる方々は、、

目指す総額って、お幾ら万円なんですか？

豊かな老後資金が稼げる8000万円分？

キリがいい1億円？

それとも、もっともっと？？

笑笑笑笑〜〜(^^)♫

多分ですけどぉ、、

4200万円より多い？？

ですよね〜ぇ (^_^;

(はい、当たり前！ ですよね。愚問、反省します)

どうしてこんな “当たり前のこと？” を聞いているのかというと、、

亡くなられて相続税が発生するケースって10%未満、なんですって。

10%を超えているの、1都3県だけなんですって。

妻と子1人の場合、控除額は4200万円ですよね？

増やした投資用不動産だけじゃなく親から受け継いだ財産も含めて、ですよ？

現預金や株式、その他諸々も含めた額で、ですよ？

ご自身が亡くなった後、マイホームを特別ルールで相続した奥様が亡くなった場合(控除額は3600万円になる)も含めての、

“10%”

ですよ？？

親から受け継いだ実家と自分が作った “資産” を合わせて4200万円を超えるのが10%未満。

投資家の夫から特別枠で相続した妻の遺産、3600万円を超えるのを合わせても10%未満。

投資家さん達が言う “8000万円” とか “1億円” の、

“資産”

は？？

どこに行ったの？？！！

評価額(計算方法)が違うってか？？

苦笑笑笑笑

時価で計算するって最高裁判決、出ましたよね〜〜ぇ(^^;

〜 つ づ く 〜